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水资源部办公厅印发《轨道交通地上地从空间综合开发利用节假日地模式推荐目录》

通告日期:2020-02-12 笔者: 来源:水资源部
 
 

各区、市、特区自然资源主管机关,四川生产建设兵团自然资源主管机关:

近年,部总结地方推动节约集约用地的卓越经验,印发节地技术和节日地模式推荐目录,引导各地提高土地利用效率,取得积极力量。近日,部组织相关单位围绕轨道交通地上地从空间综合开发利用,编排形成了《轨道交通地上地从空间综合开发利用节假日地模式推荐目录》,现予以印发。请你们结合本地区实际情形,提醒有关城市自然资源主管机关学习借鉴。

 

公报:

轨道交通地上地从空间综合开发利用节假日地模式推荐目录

 

水资源部办公厅

2020年1月19日

 

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轨道交通地上地从空间综合开发利用

节日地模式推荐目录

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先后一部分 到处轨道交通节地模式总体状况

轨道交通地上地从空间综合开发,是指在城市轨道交通场站综合体建设中,火车站用地及广大土地统一设计,台上与非法空间联动开发,总体设计和推行商服、住房及国有配套等的支付模式。穿过将轨道交通建设项目与另外非交通开发项目在筹划、计划、上市、振兴、营业等环节统筹考虑,可以更好地满足城市功能空间需求,促进土地节约利用,同时还兼具为轨道交通建设融资的力量。

一、轨道交通节地模式的根本做法

近年,一些地方优化城市轨道交通场站单一的振兴模式,追加商服、住房及国有配套等效果,推动土地复合利用,增强土地产出效益。据不完整统计,京城、邯郸、兰州等地步已开发轨道交通综合开发项目16个,组建项目10个,已获准建设项目50个,在执行探索和策略创新中积累了较为丰富的经历。

长春市五行程车辆段项目应用了副地下车站到训练场上盖多层次、多空间的总体设计,公用部分负二层为车辆段运用库房,负一层为住房配套车库及设备用房,盖上为商品住宅和公租房等;咽喉区打造为绿色公共活动空间;落地区地下空间与地铁站厅层、公交首末站无缝接驳。

石家庄市进行对莲花路地铁站的复合利用改造工作,重组供地周边的原地铁站房、公交首末站、引黄灌区配套用房和经贸,振兴重要性轨道交通上盖物业,并在站台广场地下修建停车库,形成一站式综合消费场所。

成都市万胜广场项目通过将警车功能与经贸开发力量整合,把原有性质单一的点网运营指挥中心与经贸开发力量叠加。穿过集合设计、办案实施,名将线网指挥中心优化成大型地铁上盖商业广场。

合肥市前海综合交通枢纽项目应用“站城一体化”计划理念,地下为轨道线路及非法定车库,穿过人行通道串联轨道车站、公交场站、花车场站及上盖物业;地方层为都市广场;台上二层通过物业的裙楼和连廊与品类周边地块连接。

南宁七堡车辆段项目在满足综合维修大楼、控制中心等建筑布置的情况下,对列车停放区、检修库等区域之土地进行分层利用,诞生区为婴儿车车站、地下公共过街通道和停车泊位等居住配套;上盖市首层为婴儿车功能区;二层为公家停车位;三层及以上为农业、春风化雨、位居等多种业态。

重庆市崔家店停车场综合开发项目依托轨道交通,穿过集合开发高效利用土地,名将居住、通、购物、就业高度结合起来。品种地下为双层地铁停车场设施;台上为综合开发项目,可修建二类住宅、商业服务业设施、机动车线网控制中心、花园绿地及道路。

二、轨道交通节地模式的根本特征

轨道交通地上地从空间综合开发项目用途复杂,包括地下空间使用权、地方市政道路、花园、住房、商业等多种用地类型,涉及供地方式、供地价格、计划手续、权属登记等各个环节。到处综合利用多种手段,增强工作管理,更新节地模式,探讨符合轨道交通特点的土地利用方式。

(一)在制度设计上,制订了管理措施、编排了专项规划。

为确保轨道交通综合开发项目顺利实行,增强地上地从空间、轨道交通场站与普遍用地的办案规划和协同建设,到处相继出台了相关政策文件。

长春市出台了《关于加强轨道交通场站与普遍用地一体化规划建设之视角》,多极化品种审批和土地供应机制,众目睽睽投资分摊和低收入分配体制,促进轨道交通设施与城市功能有机融合。

石家庄市印发了《关于推进本市轨道交通场站及广大土地综合开发利用的推行意见》,对轨道交通场站及广大土地综合开发的计划条件、付出方式、付出主导、公款管理作了积极探索。

成都市印发了《成都市轨道交通场站综合体建设及广大土地综合开发实施细则(试行)的通告》等政策,支持建设综合交通枢纽,制造绿色出行交通系统,推进土地集约高效利用。

合肥市在《前海深港现代林业合作区综合规划》基础上,编排前海开发单元规划,增强国有交通集散点与上盖物业开发的联动,增强项目周边地区土地能效。

南宁出台了《南宁城市轨道交通地上地从空间综合开发土地供应实施办法》、《南宁城市轨道交通上盖物业预留工程前期审批指导办法(试行)》,进行了消防车车辆段上盖综合开发专题城市规划,编排了《南宁地下空间开发利用专项规划(2012-2020)》,增强与轨道交通等专项规划的接入协调,穿过结构性详细规划明确重点地区开发利用等内容。

(二)在供地方式上,大多采取分层设立建设用地使用权。

根据现有土地供应政策,对符合《划拨用地目录》的畅通用地部分,仍以划拨方式供地,另外组成部分需招拍挂出让的,重要采用招标、挂牌出让,也有采取协议转让、物价出资等措施。

长春市五行程车辆段项目采取分层确权,更新立体钉桩方式以综合服务设施结构转换夹层底板防水层为界,成立划分轨道交通与二级开发利用效益,名将组织预留阶段难以实施的融合性设计理念及轨道交通运营安全等相关要求,投入土地招拍挂文件,由二级竞得人接续落实一体化相关事宜。

石家庄市创新轨道交通综合开发土地利用方式,勉励主体发挥自己优势,轨道交通建设中心、相关企业可以单独或联合举办开发主导,轨道交通场站综合建设用地可以运用协议方式出让给开发主导。

成都市创新采用高程坐标方式,落实轨道交通上盖用地分层出让新模式,并根据轨道交通场站综合体用步的土地来源,同时结合城市更新政策,按不同类型确定不同之收储补偿标准及流程。

合肥市对非法使用权空间进行分层控制,穿过技术手段创新,确立三维立体模型明确不同用地空间范围,清理地下空间边界关系。名将前海综合交通枢纽上盖物业项目用地作价出资给巴黎地铁集团股份公司,品种用地地上和非法空间同时供应给地铁集团。

南宁采取差异化供地模式,名将空间使用权进一步高级化,符合《划拨用地目录》的非经营性地上、地下空间,以划拨方式供应;不具备单独规划建设条件的经理性地下空间,以商讨方式供应;不具备单独规划建设条件的经理性地上空间,可带技术标准以招拍挂方式公开出让;具备单独规划建设条件或与进口车场站有地下连通要求的经理性地上、地下空间,以招拍挂方式公开出让。

重庆市采取整体规划、总体供地、分层登记,确立了在同一宗土地上划拨与出让方式相结合、台上与非法项目相结合、经营性用步与财政设施用地相结合的准则交通上盖综合开发项目协议转让整体供地新模式。

(三)在供地价格上,一般说来按不同用途综合计算。

对非法空间建设用地使用权的出让价格确定,因国家层面尚未专门规定,到处实际做法不一。

成都市万胜广场项目地块出让合同约定“资本合同项目国有建设用地出让价款未包括地下建筑面积出让价款。地下车库按出让宗地所在地段工业用途基准地价的50%补交土地出让金;地下商业、财务等经营性用途按地上可售面积成交楼面单价50%计收”。

合肥市前海综合交通枢纽项目作价出资方案中,为保护现有轨道运营安全引起投资增长等因素,对地上和副空间不单独确定使用权价格。

南宁规定,地下空间补办出让手续时,地下一层土地出让金按照基准地价对应用途楼面地价(容积率为2.0)的20%收到,地下二层减半,地下三层不再计缴土地出让金。按规定补办出让手续后,兴许地下空间按照最小基本单元分割转让。

老二部分 到处轨道交通节地模式简介

(一)长春市五行程车辆段上盖综合利用模式

一、基本情况

五行程车辆段为北京市机动车10号线和6号线的国有停车场,品种计划占地23公顷,其中包含地铁10号线和6号线的换乘站慈寿寺站一部分主导和附属设施。五行程车辆段综合利用部分建筑规模约33万公顷,效益为商品住宅、公租房、商业办公及生活配套服务设施。

二、重要做法

1.计划设计理念

恪守“公物交通导向(TOD)条件、一步两用、提升城市公共环境”计划理念,在满足轨道交通车辆基地工艺和运营安全的大前提下,编排综合利用规划方案和邮政基础设施规划,根据计划管理机关许可规划设计规范有关荷载要求,依托轨道交通工程建设程序,采取车辆段上部空间进行综合开发建设。

2.实际做法

采用从地下车站到训练场上盖多层次、多空间的总体设计。公用部分建筑之首层为车辆段的应用库房,层高9埃;二层为住房配套使用的小轿车库和住房配套设施用房,层高4.5埃;轿车库顶板上部为平均深度1.5埃的覆土;盖上为9 栋住宅。咽喉区层高6埃,上部预留1.5埃覆土,并综合景观设计制造约3万公顷的绿色公共活动空间。落地区紧邻地铁车站,她地下空间与地铁站厅层、公交首末站无缝接驳。

品种共设置三处上下汽车坡道和五处垂直交通核心筒,满足交通需求。

三、执行探索

一是计划统筹。名将车辆基地上盖确定的计划设计规范形成结构预留工程方案纳入轨道交通工程总体规划方案,同步实现初步计划至施工图设计的各阶段整体同步审查,确保结构严谨,为同步建设创建技术标准。

二是分支确权。更新立体钉桩方式,以综合服务设施结构转换夹层底板防水层为界,成立划分轨道交通与二级开发利用效益,表现后续办理产权手续边界。

三是市场供地。名将组织预留阶段难以实施的融合性设计理念及轨道交通运营安全等相关要求,投入土地招拍挂文件,由二级竞得人接续落实一体化相关事宜。

四、节日地作用

该项目经过客观规划和复合利用,同时提升了都市区域环境品质和集体服务效率。在土地利用方面,追加了约33万公顷的可用建设规模,其中包括了商品住宅(483户)、办公室、商业、公租房(459户)等多种物业形态,分摊了消防车建设资金,追加了土地出让收益,并带来了经贸效益。

(二)石家庄市莲花路地铁站复合利用模式

一、基本情况

石家庄市轨道交通1号线莲花路站已运营超过20年。随着乘客数量大幅提升,现有站台存在建筑功能缺失、无法站内换乘、修建老化等问题,已经不能满足运营需求。为缓解区域交通压力,宁波地铁资产投资管理有限公司在取得该站点综合开发项目用地的土地使用权后,对莲花路地铁站开展复合利用改造工作。品种占地17617平方米,其中包括4000平方米地铁站房及附属设施,计划用地性质为商业、通枢纽综合用地。

此时此刻现场已破土动工,展望2020年终了。

二、重要做法

1.计划设计理念

增强统筹统筹和区域研究评估,体现公共交通导向(TOD)分立式,以场站用步为基础,相当扩大规划编制范围。在轨道交通网络规划编制中同步研究各场站综合开发的完全要求,在轨道交通专项规划编制中同步研究各场站综合开发的计划控制要求。

2.实际做法

在改造过程中,确保国有效益不影响,完成建设中地铁和公交在改造期全程不停运,并在建成之后实现站内可换乘。

名将原地面二层侧式站台、展厅拆除,在此次供地范围之基础上,重组供地周边的原地铁站房、十三枝公交首末站、引黄灌区配套用房和经贸,振兴重要性轨道交通上盖物业等业态共计建筑面积约50000平方米,供地范围与普遍保留轨道交通用地的归纳容积率达到2.84。此外,在站台广场地下建设地下停车库约8620平方米,拟设置约258个岗位,落实地表地上复合利用。

三、执行探索

一是增强轨道交通综合开发规划研究统筹。名将开发力度适当向轨道交通场站及广大地块集中,勉励土地集约利用;增强功能复合,探讨规划和土地复合利用方式。

二是创新轨道交通综合开发土地利用方式。勉励主体发挥自己优势,轨道交通建设中心、相关企业可以单独或联合举办开发主导,轨道交通场站综合建设用地可以运用协议方式出让给开发主导。

三是有目共睹开发收益用于轨道交通持续发展。名将轨道交通场站及广大土地的综合开发利用收益应用于轨道交通可持续发展,振兴中心所得的综合开发利用收益优先用于轨道交通建设和运营维护。

四、节日地作用

该项目改造完成后,同时提升了都市区域环境品质和集体服务效率。下轨道交通角度看,降低了前期开发资金,提升了消防车通勤客流。下土地利用角度看,快速集约地采用约1.8公顷商业、概括交通枢纽用地,改进了大规模居民和财务人群购物、休闲、财务消费环境,带来了经贸效益。

(三)兰州万胜广场地上地从空间综合开发模式

一、基本情况

万胜广场位于洛阳地铁4号线和8号线换乘的万胜围站上盖。品种占地面积4.1万公顷,总建筑面积32万公顷(其中经贸4.6万公顷,办公室17.7万公顷,点网指挥中心6万公顷,站位1240个),稳定为集地铁指挥中心、商业中心、财务办公、公交站场为一体的卡车上盖综合物业。

二、重要做法

1.计划设计理念

更新“出让+配建”分立式。在地块出让时,穿过设置条件,有效万胜广场从地块最初选址到后期开发,全程由拉萨地铁公司担任开发主导。在振兴地铁指挥中心时,兰州地铁公司统筹规划物业开发与进口车功能,对地块进行整合开发,落实同步规划、同步开发、同步实施和总体设计。

2.实际做法

兰州地铁公司对项目主体工程采取BT(政府使用非政府资金来建设某些基础设施项目)融资建设模式,穿过公开招标的样式,分选在吉普车建设中具备雄厚实力的建造施工单位开展建设,健全保障项目实施。同时,名将一些本风险转移到施工单位,减轻地铁公司资产压力。

三、执行探索

一是列入收储补偿轨道交通场站用地。根据轨道交通场站综合体用步的土地来源,同时结合城市更新政策,按照轨道交通主体是否已自行完成用地征收结案、是不是已投入“三旧”改建,以及站场、车辆段、养殖场等上盖板是否已由轨道交通主体投资建设进展分类,按不同类型确定不同之收储补偿标准及流程。

二是试点建设用地使用权分层出让新模式,分层设定国有土地使用权。在振兴用地使用权方面,更新采用高层坐标方式,落实轨道交通上盖用地分层出让新模式。同时,为解决交通枢纽不动产登记问题,分选地铁7号线石壁站、官湖车辆段综合体作为起点对象,研讨解决地下建构筑物所有权边界、集体建设用地使用权分层设立权属界限问题,进行多测合一、多证联办、推进三维确权登记新模式等艺术更新。

四、节日地作用及适用范围

该项目通过将警车功能与经贸开发力量整合,把原有性质单一的点网运营指挥中心与经贸开发力量叠加,促进了都市品质和社会效益的升级换代。下土地利用方面来看,穿过集合设计、办案实施,名将原计划6万公顷的点网指挥中心,多极化成30万公顷的特大型地铁上盖商业广场,带来了较大的生意价值,提升了上盖空间的采用效率及土地利用价值。

(四)合肥市前海综合交通枢纽站城一体化开发模式

一、基本情况

前海综合交通枢纽及上盖项目由地下枢纽和上盖物业两部分组成。关键部分由地下五枝规律线路(已运营地铁1、5、11号地铁线,计划穗莞深城际线及深港西部快点)及口岸和公交、租赁、云游大巴等交通接驳场站构成。总用地面积约20公顷。

前海综合交通枢纽由内阁投资,衡阳地铁集团建设。品种分为近期和中长期两部分实施。近日建设用地面积116693平方米,重要包括地下的卡车1、5、11号线车站改造工程,地下交通换乘大厅和社会车辆停车场,地方公交场站、花车场站及集散广场以及五枝市政道路。中长期建设用地面积99092平方米,重要包括地下的穗莞深城际线及港深西部快轨车站,地方旅游大巴场站、出入境口岸及集散广场、花车场站、商业开发和T9塔楼等。

此时此刻地铁1、5、11号线前海湾站已经开通,穗莞深城际线预计年内将开工,港深西部快点正在筹划中。

二、重要做法

1.计划设计理念

品种充分体现“站城一体化开发”和构建国际化CBD的计划设计理念。轨道、通接驳设施、上盖物业与普遍街坊进行严密、复合、多功能、快速集约的计划设计,配合枢纽的振兴,落实车站与普遍街区开发相结合的站城一体化开发建设,丰盛发表关键的触媒效应和集纳效应,构建以国有交通为导向的货币化CBD重灾区。

2.实际做法

关键建筑地下六层,其中上面三层为轨道及交通换乘区,副三层为地下车库,设4900多个岗位。关键将设置深港过境口岸及公交、租赁、社会车辆、云游巴士等交通接驳场站,穿过地下可直接连接市政道路的普遍建筑,落实站城无缝对接。上盖开发部分定位为集枢纽立体商业、甲级办公、国际星级酒店及劳动式公寓、财务公寓于一体的极品枢纽城市综合体,包括9栋超高层塔楼(含裙楼)、机动车11号线上盖独栋商业、中长期枢纽上盖商业等。总建筑面积预估约215.9万公顷,其中枢纽地下空间建筑面积88.1万公顷,上盖物业建筑面积约127.8万公顷。

人行交通方面,关键内部构建以非官方一、二层换乘大厅为主导的四枝重要人行通道,串联轨道车站、公交场站、花车场站及上盖物业,落实内部的飞跃换乘;同时,穿过地下、地方和二层人行系统与普遍建筑或地块连接。

车行交通方面,关键交通通过对内主、次干路及非法定道路组织进出交通,物业交通通过内部支路解决进出交通,双方相对分离,落实枢纽与上盖物业车辆的得力集散。

三、执行探索

一是计划管理。以《前海深港现代林业合作区综合规划》、《前海中心启动区城市规划》、《合肥市轨道交通规划》为基础,编排《前海开发单元规划》,计划彼此间互提条件,相互协调,合同项目支出符合相关规定。

二是分支设立建设用地使用权。对非法使用权空间进行分层控制,穿过技术手段创新,即采取数字模型技术,确立三维立体模型明确不同用地空间的框框,穿过立体确权,清理地下空间边界关系。

三是完整供应前海综合交通枢纽和上盖物业用地。前海综合交通枢纽用地的越轨枢纽以及上盖物业以保护价出资方式整体供应给一个用地主体,落实枢纽与上盖的总体设计与实践,有利于轨道交通站城一体化开发,丰盛发表土地价值,保护项目建设品质;有利于充分运用轨道上盖空间,筹集轨道建设成本;有利于加强交通枢纽项目的振兴效率,保护轨道交通设施的振兴质量和速度。

四、节日地作用

前海综合交通枢纽项目整合了轨道交通、深港过境口岸及公交、租赁、社会车辆、云游巴士等交通接驳场站等多种功能,有效地节约集约利用了出国口岸、通接驳场站等公共设施用地。同时,关键通过地下可直接连接市政道路的普遍建筑,穿过立体公共交通与高端城市综合体无缝连接,名将当地上空释放并还送城市,落实用地的惊人复合集约利用。

(五)南宁七堡车辆段上盖综合体模式

一、基本情况

七堡车辆段上盖综合体项目由沈阳地铁1号线和4号线车辆运营库、检修库、概括维修大楼、控制中心等地铁功能建筑和住房、商业、写字楼、全校、花园等开发建筑组成,总建筑103万公顷。

二、重要做法

1.计划设计理念

践行“轨道交通地上地从空间综合开发利用”的观点,在满足综合维修大楼,控制中心等建筑布置的情况下,对列车停放区、检修库等区域之土地进行分层利用。以《南宁地下空间开发利用专项规划(2012-2020)》为基础,突出地铁的率领作用,采取地铁线网建设带动城市地下空间开发利用,穿过“点”(机动车网线),名将“点与面”(地下空间、副中心、第一片旗)拓展实用连通,形成地下空间网络。

2.实际做法

采取“高起点规划、高强度开发、高标准建设”。穿过复合利用土地,分层设立土地使用权,振兴了9米和13.5米两层板。其中落地区0埃以下为婴儿车车站、地下公共过街通道和停车泊位等居住配套;上盖市0埃到9埃板之间为婴儿车功能区,安装了车子运营、检修库;9埃板至13.5埃板之间设置有集体停车位,同时也为13.5埃板以上的支付建筑安装了岗位;13.5埃以上为农业、春风化雨、位居等多种用途。

三、执行探索

一是异样供地。在显著城市地下空间所有权属于国家前提下,都市基础设施、公物服务设施和国防设施等涉及国家安全和集体利益之越轨空间建设用地,符合《划拨用地目录》的,以划拨方式供地;商业、办公室、云游、娱乐、仓储等经营性地下空间,以招拍挂方式公开出让;地表建设用地使用权人报考开发其建设用地范围内的越轨空间,地下轨道交通线路或者私自管廊建设项目涉及的经理性地下空间,可以协议方式供地;已经建成的越轨空间,涉及经营性用途的,可以协议方式补办出让手续。

二是创新激励。对已取得地表建设用地使用权的权利人申请开发利用其地下空间,以及穿越市政道路、公物绿地、公物广场等公共用地的交接通道项目,按照“勉励开发、规范化手续”条件,不要按照投资项目审批的麻烦程序进行用地审批。地下空间补办出让时,地下一层土地出让金按照基准地价对应用途楼面地价(容积率为2.0)的20%收到,地下二层减半,地下三层不再计缴土地出让金。按规定补办出让手续后,兴许地下空间按照最小基本单元分割转让。

四、节日地作用

该项目经过客观规划建设,提升了土地利用效率和生产效益。在土地利用方面,穿过车辆段上盖再支付,凭空新增绿化用地93亩,小学用地34亩,幼儿园用地18亩,经营性用地293亩,既分摊了消防车建设资金,也带来了经济效益。

(六)重庆市崔家店停车场综合开发模式

一、基本情况

崔家店停车场综合开发项目地下为双层地铁停车场设施,天地面积约130.06亩,台上为综合开发项目,天地面积约236.9亩,可修建二类住宅、商业服务业设施、机动车线网控制中心、花园绿地及道路。

品种用地通过协商转让方式整体供地送石家庄轨道集团,机动车停车场已于2017年建成并纳入运用,住房及商业仍在振兴中。品种所在区域为长春市自然保护区,以老旧建筑为主,配套等级较低,土地资源稀缺。

二、重要做法

崔家店停车场综合开发项目是哈尔滨市第一宗地铁车辆基地综合开发用地项目,涉及地下空间使用权、地方市政道路、花园、住房、商业等多种用地类型,在供地方式、供地范围、供地价格、计划手续、权属登记等各个环节均有不同创新,落实项目整体规划、总体供地、分层登记,确立了在同一宗土地上划拨与出让方式相结合,台上与非法项目相结合,经营性用步与财政设施用地相结合的准则交通上盖综合开发项目协议转让整体供地新模式。

三、执行探索

一是在地下空间方面,重庆市将城市地下空间按支付方式分为结建地下空间和单建地下空间。结建地下空间其地下建设用地使用权随同地表建设用地使用权一并出让。单建地下空间利用行政道路、公物绿地、公物广场等公共用地开发的越轨空间视为单建地下空间,她地下建设用地使用权,符合《划拨用地目录》的,可按划拨方式供地;用于经营性用途的越轨空间建设用地使用权,穿过招拍挂方式公开出让。

二是同体工程方面。轨道交通场站综合开发上盖项目与轨道交通设施多为同体建筑,水利关联度极高,区别于单一房地产开发项目,按照四川省人民政权规定,涉及住宅用地必须使用拍卖方式。

四、节日地作用

品种完工后将形成15栋盖上多层住宅7.24万公顷、5栋白地高层住宅6.58万公顷、办公室酒店3.4万公顷以及占地37亩的园林绿地,总建筑面积达27.8万公顷,使得改善片旗居民居住条件和邮政配套,带动片区社会经济综合发展,提升区域市场价值。全部项目依托轨道交通,穿过集合开发高效利用土地,名将居住、通、购物、就业高度结合起来,促进了节约集约用地。